商品房（fáng）买卖指引
【导读：商品房买卖，属于老百姓生活（huó）中的（de）大额交易，购房者应选择规模大、信誉好的开发商，必（bì）要时由律师（shī）提供开发商（shāng）资（zī）信调查、合同审查等法律服（fú）务，做好事前预防（fáng），避免受到损（sǔn）失。】
一、开发商的主体资格
查验五（wǔ）证：
1、土地使用权证。应以出让（ràng）方式取得，划拨土地和集（jí）体土地均不得进行房地产开发。居（jū）民用（yòng）地为70年；工（gōng）业用地为（wéi）50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地（dì）为50年（nián）；商业（yè）、旅游、娱乐（lè）用地为40年；综合或者其他用地为50年。查验（yàn）土地（dì）使用权有无（wú）查封、抵押的（de）情况，如有抵押情形，根（gēn）椐《物权法》一百八十二条，土地使用权抵押，土地上（shàng）房产应一并（bìng）抵押，出现此种情形，可能导致购房（fáng）合（hé）同无（wú）效。
2、建设用地（dì）规划许可证。该证件（jiàn）是（shì）办理土地许可证（zhèng）的前提，开发（fā）用地的实际（jì）用途、性质、界限、容（róng）积率等应（yīng）与开发（fā）商提供的建设用（yòng）地许可证载明的内容相符（fú）。
3、建设工程（chéng）规划许（xǔ）可证。开（kāi）发商如果没（méi）有（yǒu）取得该证件，按（àn）照《城市规划法》，其开发项目是违法（fǎ）的，将（jiāng）来无法（fǎ）取得房产（chǎn）证。城市（shì）规划部门有权责令开发商（shāng）停止（zhǐ）建设，还（hái）可（kě）以限期拆（chāi）除或者将违（wéi）法（fǎ）建筑没收。
4、建设工程施（shī）工许可证。该证件是办理房屋产权（quán）证的必备要件，没有该证，购房者根本无法（fǎ）取得产权证。
5、商品房预（yù）售许可（kě）证或者销售许可（kě）证。该证件是开（kāi）发（fā）商对外销售商（shāng）品房（fáng）合法证明文件，没有取（qǔ）得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注意该证件载明的开发商（shāng）与商品房买（mǎi）卖（mài）合（hé）同（tóng）的出卖（mài）人（rén）是否为同（tóng）一个单位；(2)注意该证件是否包含所要购买的楼盘；(3)查验该证件是否（fǒu）存在转借、冒（mào）用他人许可（kě）证的情形。
【购房者可以登录（lù）大连市国（guó）土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进（jìn）行查验商品房预售许可证，并（bìng）且可以电话查询82185638（市（shì）区四区），其它区（qū）（市）县向当地房屋局或规划（huá）局电（diàn）话（huà）查（chá）询。】
二、政府行为能否作为不可抗力（lì），免除开发（fā）商逾期交房、逾期办证的违约责任
合同法第（dì）一百一十七规（guī）定：因（yīn）不可抗（kàng）力（lì）不能履行（háng）合同的，根（gēn）椐（jū）不（bú）可抗力的影响，部（bù）分或者全部免除责任，但法律另有（yǒu）规定（dìng）的除外。当事人迟延履行发生不可抗（kàng）力的，不能免除责（zé）任。不可抗力（lì）是指不能预见、不能避免并（bìng）且不能克服的客观情况（kuàng）。一般表现（xiàn）为（wéi）影响合同（tóng）履行的（de）灾（zāi）难性（xìng）事件，既包括自然力（lì）量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括（kuò）社会异常（cháng）行为，如战争（zhēng）、暴乱、军事封（fēng）锁（suǒ）等。
审判实践中（zhōng），关于政（zhèng）府行为（wéi）是否纳入不可抗力争议很大（dà），我们认为应区分以下三（sān）种不同情况：
1、当政府（fǔ）行为（wéi）是（shì）基（jī）于（yú）社会公共利益作（zuò）出的，应认定为不可（kě）抗力，如建（jiàn）设过程中发（fā）现文（wén）物遗址，高考、中考（kǎo）期（qī）间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。
2、当政府行为针对（duì）特定领域、特定人作出的（de），应考虑为情事变更因素，应依公平原则（zé），允许开发商进行合同变更（gèng）或者解除合同。如政府规划调整、市政（zhèng）配（pèi）套设施不到位（水电煤燃暧（ài）等），这是（shì）现（xiàn）阶（jiē）段开发商面临的主要问（wèn）题之一，这些（xiē）因素开发商不可控，虽然水电煤（méi）燃暧已经（jīng）大部分由相应（yīng）企业完成，但首先市政基础设施需（xū）由相关政府管理部门审批，而大部分企业是龚断企（qǐ）业且为国（guó）有独资公司，保留了较浓厚（hòu）的行（háng）政（zhèng）色彩，且与政（zhèng）府管理部门存在一定联（lián）系（xì），很多时候不（bú）受市场规则（zé）与合同约定的控制，我们认（rèn）为如（rú）果上（shàng）述因（yīn）素不（bú）考虑为情（qíng）事变更（gèng）因素，对开（kāi）发商也同（tóng）样显失公（gōng）平（píng），尽管1999年《合同法》没有规定情事（shì）变更原则，在（zài）立法缺失的（de）情况下，可以依公平原则弥补法（fǎ）律漏洞。我国（guó）的《民（mín）法通（tōng）则》《合同法》均规定了公平这一（yī）基本法律（lǜ）原则，法院可以依法对当事人的情事变更（gèng）的（de）诉讼请（qǐng）求予（yǔ）以支持（chí）。
3、当（dāng）政府行（háng）为（wéi）是基于第（dì）三人的过（guò）错做出的，则不能认定为不可抗（kàng）力，不能免除违约方（fāng）的责任。如违（wéi）反规划超建、改变容积率等。
三（sān）、房屋（wū）面积条（tiáo）款
建设部标（biāo）准合同（开发商提供）第五条（tiáo）关于产权登记面积与合同（tóng）约定面积差异有两种处理方式（shì）：一是（shì）双（shuāng）方自行约（yuē）定，有（yǒu）的约（yuē）定为“按房屋（wū）产权（quán）证面积进行据（jù）实（shí）结算，多退少补”，一（yī）般（bān）情况（kuàng）下期房的暂测面积与实测（cè）面积误（wù）差率不（bú）大时不会出现（xiàn）纠纷，但当误差（chà）率较（jiào）大时，购房（fáng）者就（jiù）要补（bǔ）交较多的房屋差（chà）价款。二是按《关于审理商品房买卖合同纠（jiū）纷案（àn）件适用法（fǎ）律若（ruò）干问题的解释》第（dì）十四条第二（èr）项，此种约（yuē）定更有利（lì）于平衡各方利益。即面积误差比绝（jué）对值超过3%时，买受（shòu）人有权退房，买受人不退房的（de），产权登记（jì）面积（jī）大于合同约定面积时，面积（jī）误差比在3%以内（含3%）部分的房（fáng）价款由买受（shòu）人补足（zú）；超出3%部分的房价款由了出卖人承担（dān），产权归买受人。
四、商品房交钥匙应注意的（de）问（wèn）题
商品房具备建设部标准合同第八（bā）条及第十（shí）四条规定的交付使用条件（jiàn），开发（fā）商应书面通知（zhī）购房者办理交付手续。购房者应根（gēn）据（jù）法（fǎ）律、法规规定及合同约定对住宅设（shè）备、设施的正常运（yùn）行（háng）及（jí）房屋各主要方面（miàn）逐项进行验（yàn）收，同时，开发商（shāng）应向购房（fáng）者出示并提供该（gāi）合同第（dì）八条（tiáo）规定的证明文件（jiàn）和《建筑工程（chéng）竣工（gōng）验收登记备案表》、房地产管理测绘（huì）部门实（shí）测房屋面积数（shù）据、《住宅质量保证书（shū）》、《住宅使用说（shuō）明书》等证明文件（jiàn）。
五、住宅质量保证书应包括（kuò）哪些内容
《住宅（zhái）质量保证（zhèng）书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付使用的房屋（wū）如果存在质量问题，在保修期内（nèi），出卖（mài）人应承担修复责任；出卖人拒（jù）绝修复或在合理（lǐ）期限（xiàn）内拖延修复（fù）的，买受人可以自行或委托他（tā）人修复（fù）。修复费用及修复期（qī）间造成的其它（tā）损（sǔn）失（shī）由出（chū）卖人承担（dān）。《住宅质量保证书》应包括以下内容，在（zài）正常使用下（xià），房屋建筑工程（chéng）的最低保修期限为：（一）地基基础（chǔ）和主体结构（gòu）工程，为设（shè）计文（wén）件规（guī）定的（de）该工程的合理（lǐ）使用（yòng）年限；（二）屋面防水（shuǐ）工（gōng）程、有防水要求的卫生间（jiān）、房（fáng）间（jiān）和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷（lěng）系统，为2个（gè）采暖期、供冷期；（四）电（diàn）气系（xì）统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。 其他项目的保（bǎo）修期限（xiàn）由建设单位和施（shī）工单位约定。以上内容应写入《商品（pǐn）房质量保证书》中，其约定的保修期限不得短于以上最低期限（xiàn）。
六、主（zhǔ）管部（bù）门（mén）没验收的房子能交钥匙吗（ma）
对此问题司法理论界、实（shí）务界（jiè）认识不一，各（gè）地法（fǎ）院对（duì）于此类（lèi）问题判决（jué）不统一。建设部门（mén）、工（gōng）商部门联合制定的《商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同》示范文本第八条交付期限中，双方可（kě）以约定“商品（pǐn）房经（jīng）验（yàn）收合格（gé）”即可交（jiāo）付（fù）使用（即建设、设计、施工、监理（lǐ）单（dān）位进行验（yàn）收），有些法律研究者认（rèn）为该条款违反了《城市房地产开发经营管理条例（lì）》第十七条规定（dìng）：“房地（dì）产开发项（xiàng）目竣工，经验收合格后，方可（kě）使用；未（wèi）经（jīng）验收或者（zhě）验收不合格，不得交付”、“房地产（chǎn）项目（mù）峻工（gōng）后，房地产开发企（qǐ）业应当向项目所在地的县级（jí）以（yǐ）上（shàng）人民（mín）政府房地（dì）产开（kāi）发主管部（bù）门提（tí）出峻工验收申请。房地产（chǎn）开发主管（guǎn）部门应当在收到峻工验收申（shēn）请之（zhī）日起30日内（nèi）对涉（shè）及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划（huá）、消（xiāo）防、人（rén）防等有关部门或者单位（wèi）进行（háng）验收（shōu）。”
我们认为商品房验收标（biāo）准（zhǔn）问题，建设管理（lǐ）、工商管理部（bù）门主要从（cóng）行业管理角度出（chū）发，其示范合同（tóng）具有一定的合理性（xìng），也（yě）符合现阶（jiē）段国情，因为综合（hé）验收（shōu）由于各种原因有时久拖不决，如此一来，有可能错过了（le）最（zuì）佳销售时机。但是（shì），如果（guǒ）开发商所交付的房屋违反《建筑法（fǎ）》、《消防法》《房（fáng）地产管理法》的禁止性规定的（de）情况（kuàng）下，即使建设、设计、施工、监理单位（wèi）验收合格，也应认为其验收无效，其交付行为无（wú）效。
七、小产权房、军产房的法律性质。
小产权房即建设在（zài）集体（tǐ）所有土地上的房屋，其虽（suī）然（rán）大量存在（zài），却因违反法（fǎ）律规定（dìng），不受法律（lǜ）保护。由于房价居高（gāo）不下（xià），有些购（gòu）房（fáng）者迫不得已购买小产（chǎn）权房，小产权房已（yǐ）经存（cún）在（zài）多（duō）年，政府有关部门一（yī）直未采（cǎi）取有（yǒu）力制（zhì）止措施，只是在2007年国土资源部（bù）、建设部有（yǒu）过（guò）通知。律师认为购买小产权房（fáng）应慎重。
军产房没有所有权，只（zhī）有（yǒu）永久使用权，军产房未经解（jiě）放军总后勤部审批是非（fēi）法的，其权益（yì）不受法（fǎ）律保护（hù）。现在军产房大量（liàng）存（cún）在（zài），交易活跃，购（gòu）买前必须查验该项（xiàng）目是否经过总后勤部审批，否则可能面（miàn）临（lín）房去财空的风险。
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